Grundsteuerreform

Abgabefrist bis 31. Oktober 2022

Neuregelung ab 2025

Die Verfassungswidrigkeit und die folgende Neuregelung der Grundsteuer

Durch das Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht aus Karlsruhe das bisherige Bewertungsverfahren zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, da es gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz nach Artikel 3 des Grundgesetzes verstößt. Hierfurch wurde die Bundesregierung zur Grundsteuerreform gezwungen. Trotz Verfassungswidrigkeit können nach altem Recht gezahlte Grundsteuern nicht zurückgefordert werden.

Das alte Recht darf bis spätestens zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Dies bedeutet zugleich, dass ab dem 01. Januar 2025 die neuen Grundbesitzwerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zwingend herangezogen werden müssen. Gesetzlich wiedergegeben wird dies im § 37 GrStG. Der Einheitswert verliert dann seine Gültigkeit. Gesetzlich wurde in 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) verabschiedet, auf dessen Basis die vom Bundesverfassungsgericht aufgezeigten Mängel beseitigt werden sollen.

Die Gemeinden bzw. Kommunen erhalten also weiterhin die Einnahmen aus der Grundsteuer. Das Grundsteueraufkommen ist in den Jahren 2009 bis 2018 von rund 10,9 Mrd. EUR auf 14,2 Mrd. EUR laut Statistischem Bundesamt gestiegen. Für die Kommunen ist die Grundsteuer nach der Gewerbesteuer und dem Anteil der Gemeinde an der Einkommensteuer die drittgrößte Einnahmequelle. Eine Reform ist seitens der Kommunen unbedingt notwendig, um weiterhin die Grundsteuer erheben zu dürfen.

Somit ist erstmals ab dem 15. Februar 2025 die „neue“ Grundsteuer zu zahlen. An den altbekannten Fälligkeiten hat sich somit nichts geändert (§ 28 Absatz 1 GrStG)

 

Die Reform & der Ablauf – was nun unternommen werden muss

Die Grundsteuerreform zwingt die Steuerpflichtigen und Steuerberater zum umgehenden Handeln auf. Der aktuelle Stand ist, dass ab dem 01. Juli 2022 die Bewertung des Grundbesitzes über das online Portal „Elster“ möglich sein soll. Ab diesem Tag gilt es dann schnell tätig zu werden, da die Frist zur Abgabe dieser Erklärung bereits vier Monate später, nämlich am 31. Oktober 2022, endet.

Um sich bei dem Portal anmelden zu können ist im Vorhinein ein Elster-Zertifikat zu beantragen. Dies ist jetzt schon möglich und sollte auch so schnell wie möglich beantragt werden.
Hilfe finden Sie hier: https://www.elster.de/eportal/registrierung-auswahl

 

Die Berechnung

Es gibt keine bundeseinheitliche Regelung für die neue Grundsteuer. Sieben Bundeslänger weichen von dem sogenannten Bundesmodell ab. Diese sind:

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen.

Die verbleibenden Bundesländer und somit auch Berlin und Brandenburg gehen nach dem folgenden Schema vor:

 

Das Bundesmodell in drei Schritten

Bemerkung

 

1.

 

Ermittlung des Grundsteuerwerts

 

Abgabefrist: 31.10.2022

2.

Steuermesszahl x Grundsteuerwert
= Grundsteuermessbetrag

z.B. 0,031% für Einfamilienhäuser

(§ 15 GrStG)

3.

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Bisher sind keine neuen Hebesätze beschlossen worden.

Neue Hebesätze sind bis zur Erstellung des Beitrags noch nicht festgelegt worden. Es wird erwartet, dass nach Ermittlung der Grundsteuerwerte die Hebesätze in der Höhe festgelegt werden, sodass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer dem Aufkommen vor der Reform entspricht. Man geht davon aus, dass die neuen Hebesätze in 2024 bekanntgegeben werden.

Die Bewertung erfolgt mit unterschiedlichen Methoden. Hier eine kurze Zusammenfassung:

Unbebaute Grundstücke

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert

Bebaute Grundstücke

Mit dem Ertragswertverfahren (§ 252 BewG)  

z.B.: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum

mit dem Sachwertverfahren (§ 258 BewG):

z.B.: Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Summe aller Reinerträge x Kapitalisierungsfaktor

 

Achtung: Für das bebaute Grundstück ist entscheidend, wie es verwendet wird und bebaut wurde, da hier zwei verschiedene Methoden zum Ansatz kommen können!

Des Weiteren ist hervorzuheben, dass die Reform besonders typisierte Zahlen vorgibt. Für das Ertragsverfahren bedeutet dies, dass die Grundsteuerwerte für Grundstücke und Gebäude mehr nach Vergleichszahlen, die aus dem Gesetz zu entnehmen sind, statt tatsächlich erzielten Mieterträgen zu ermitteln ist. Dies gilt ebenfalls für das Sachwertverfahren, bei dem Sachwerte für Ausstattung und Modernisierungsgrad des Objektes maßgebend sind. Auch diese Sachwerte sind aus den neu hinzugefügten 7. Abschnitt des Bewertungsgesetzes (§§218 ff BewG) zu entnehmen.

Das Ergebnis ist jeweils der Grundsteuerwert (siehe Punkt 1 des Bundesmodells)

Laut Bundesfinanzministerium sind beispielsweise für Wohngrundstücke die folgenden Angaben von den Steuerpflichtigen bzw. Steuerberatern zu machen:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Wer könnte beschwert sein?

Durch die Reform und damit einhergehende Neuregelung der Grundsteuer und der Bewertung soll das Steueraufkommen durch die Grundsteuer nicht erhöht werden. Es wird jedoch der Fall eintreten, dass Steuerpflichtige mehr Grundsteuer als vor der Reform zahlen müssen. Abhängig ist dies von der Lage des Grundstücks und dem noch festzusetzenden Hebesatz.


Fazit

Mit der Grundsteuerreform kommen auf Finanzämter, Steuerpflichtige und Steuerberater erhebliche Mehrarbeiten (schon vor 2025) für die neue Berechnung der Grundsteuer hinzu.

Es ist fraglich, ob die Frist zum 31. Oktober 2022 eingehalten werden kann, da es noch nicht endgültig feststeht, ob die Möglichkeit ab dem 01. Juli 2022 besteht, alle relevanten Daten zur Ermittlung des Grundsteuerwertes an das Finanzamt elektronisch zu übermitteln.

Es sollten jetzt jedoch schon alle relevanten Daten vom Steuerpflichtigen zusammengetragen werden, damit der Erstellung der Erklärung nichts im Wege steht, sobald der Onlinezugang freigeschaltet ist.

Für das Finanzamt und die Steuerberater bedeutet dies einen Berg an Zusatzarbeit, da nach ungefähren Schätzungen ca. 36 Millionen Grundsteuerwerte ermittelt werden müssen.

 

Dieser Text kann eine individuelle Beratung zur Grundsteuerreform nicht ersetzen.

Haben Sie Fragen zu diesen Themen oder möchten von uns beim Finanzamt vertreten werden? Rufen Sie uns gern unter der 030-8620331-0 an oder mailen an info@steuerberater-berlin.de.

Wir nehmen Datenschutz ernst und garantieren Ihnen einen professionellen und vertraulichen Umgang mit Ihren Daten.

Bleiben Sie gesund.

Dr. Alexander Georgi, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Berlin
Christiane Georgi, Steuerberaterin, Berlin

Dr. Georgi Steuerberatungsgesellschaft mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Prinz-Handjery-Straße 77
14167 Berlin

Internet: steuerberater-berlin.de
Email: info@steuerberater-berlin.de

 

Berlin, 30. März 2022